REIT에 대해 알아보자

신문을 읽거나 미국 주식을 투자하다보면 REIT 라는 단어가 자주 눈에 들어와요. Realty Income(티커 O) 같은 주식이 이런 경우에 속하죠. 그래서 REIT가 무엇인지 가볍게 알아봅시다.

📦 REIT(Real Estate Investment Trust)란 무엇인가

REIT는 "부동산 투자 신탁" 이에요. 소액 투자자들이 주식처럼 사고팔 수 있는 형태로 부동산을 간접 보유하도록 설계된 법적 세제 구조입니다. 이게 핵심이죠. 개인도 적은 돈으로 부동산에 투자할 수 있게 해주는 거예요. 미국에선 1960년 REIT 법안으로 태어났고, 현재는 총 자산의 75 % 이상을 부동산/모기지에 투자하고, 과세 소득의 90 % 이상을 배당으로 돌려줘야 한다는 두 가지 핵심 요건을 만족해야 세금 혜택(법인세 면제)을 누릴 수 있죠. 한국, 싱가포르, 일본 등도 유사한 법 체계를 갖고있어요.

🏢 돈 버는 구조

에쿼티 REIT는 오피스, 물류센터, 멀티패밀리(임대주택) 등 실물 자산을 사서 임대료를 받아요. 모기지 REIT는 부동산 대출, MBS 이자 차익으로 수익을 내고요. 하이브리드 REIT는 두 모델을 섞어요.

💰 왜 월배당이 가능한가

대부분의 REIT는 분기 배당을 하지만 Realty Income(O), STAG 처럼 임대 수입이 매달 들어오는 구조를 고스란히 투자자에게 전달해 월배당 모델을 채택하기도 해요. 배당빈도가 높다고 배당금 총액이 늘어나는 건 아니지만, 현금흐름을 월급처럼 받고 싶은 투자자에게 매력적인 선택지가 되어주죠. 그래서 저도 리얼티 인컴 주식에 투자하고 있어요.

📈 장점

실물 부동산에서 나오는 임대 수입이 주가(자본이익)와 별개로 꾸준히 들어와 배당률이 상대적으로 높아요. 주식처럼 상장돼 있어 유동성이 높으며, 최소 100달러도 안 되는 소액으로 포트폴리오를 다각화할 수 있는 것이 특장점이에요. 또 법인세가 통과(pass-through)되기 때문에 "더블 택스" 없이 배당이 개인에게 넘어와요. 물론 요새 트럼프가 미국 회사가 외국인에게 주는 배당금에 대한 세금을 15%에서 35%로 인상하는 것을 추진하고 있어서 어떻게 될지는 두고봐야할 것 같아요.

🌍 ETF vs 개별 REIT

VNQ, SCHH 같은 ETF는 수백개의 REIT를 보유해서 섹터별 리스크를 희석하지만, 배당률은 개별 고배당 REIT보다 낮아지는 경향이 있어요. 어쩔 수 없죠. 많은 걸 섞었으니까요. 반대로 Realty Income처럼 "배당 귀족"에 집중하면 안정/성장/배당을 동시에 노릴 수 있으나, 여러 자산을 희석하지 않은만큼 변동성이 커지고 리스크도 따라 올라가는 점을 염두에 둬야해요.